Функциональное зонирование территорий делится на зоны, которые формируют микрорайонные застройку, а именно:

1. Торгово-развлекательный комплекс с многоэтажным паркингом;

2. Комплекс административных зданий офисного назначения с надземными паркингами;

3. Гостиничный комплекс;

4. Ландшафтно - рекреационный парк;

5. Жилой комплекс с подземным паркингом и детским садом.

Такое решение функционального зонирования территорий обусловлено в первую очередь изменением земельного участка, существующими факторами планировочных ограничений к которым относятся: существующие подземные и надземные магистральные инженерные коммуникации большой мощности; подземные тоннели, инженерные сооружения и сама станция метрополитена; санитарная защитная зона Бортнической станции аэрации; сложное формирование береговой полосы озера Вырлица. Проект имеет все признаки микрорайонного центра левобережной части города.